개발행위(토지형질변경, 토지분할 등) #토지이용규제정보시스템

개발행위란 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건의 적치 등을 말합니다.

집이나 건물을 바로 지을 수 있는 대지(垈)를 구입하여 건물을 지으셔도 되지만 저렴한 논, 밭, 과수원을 매수하여 집을 지을 수 있도록 대지화하여 건물을 지어 사용하기도 하고 이런 경우 토지가치가 상승하기도 합니다.
전(田, 밭), 답(沓, 논), 과수원(果) 등의 토지를 매수하여 지목을 대(垈)로 변경하려면 반드시 토지형질변경이 먼저 필요합니다. 이 과정을 개발행위라고 말합니다.

형질변경(토지형태변경)은 목적에 맞게(땅을 사용하도록) 토지를 변경하는 행위를 말하며, 건축용어로 토목공사라고 합니다.  형질변경의 종류는 아래와 같습니다.

■형질변경의 종류:
  -토지의 형상변경: 성토, 절토, 정지, 포장
  -공유 수면의 매립: 매립

<형질변경의 종류>에 대해서 하나하나씩 자세히 알아보겠습니다.

 

형질변경 > 토지의 형상변경 > 성토
: 대지조성 등의 행위를 종전의 지반 위에 다시 흙을 쌓는 행위를 말합니다. 지면이 꺼진 땅에서 건축 전 가장 많이 진행되고 있는 작업으로 지면이 접한 도로보다 높아야 건축행위가 가능합니다.

형질변경 > 토지의 형상변경 > 절토
평지, 평면, 경사도를 만들기 위해 높은 지형을 깍아 내리거나 흙을 파내는 행위를 말합니다. 건축 전 평지, 평면을 위한 작업입니다.(시설의 안정이나 균형을 잡기 위한 행위)

만약, 흙을 파내는 과정에서 만약 암반층이 발견된다면 예상하지 않았던 파암 작업으로 인해 토목공사비가 증가할 수 있습니다. 이는 토목공사 예상 비용과 일정에 있어서 가장 큰 변수로 작용합니다.

형질변경 > 토지의 형상변경 > 정지
기복이나 장애물이 있는 토지를 평탄하게 다듬는 작업을 말합니다. 지반침하, 붕괴위험을 피하기 위한 다짐공사입니다. 
정지작업은 다른 작업보다도 더 기후의 영향을 많이 받습니다. 폭우, 폭설, 한파 시에는 작업을 할 수 없기 때문에 토목공사 일정에 차질이 생길 수 있습니다.

형질변경 > 토지의 형상변경 > 포장
노면을 아스팔트나 콘크리트를 사용하여 보호 및 강화하고 평탄성을 높여 사람과 차량이 원활하게 통행할 수 있도록 만드는 작업을 말합니다. 즉, 통행의 원활을 위해서 하는 작업입니다. 

형질변경 > 공유 수면의 매립 > 매립
국가 소유의 수면 또는 수유지에 흙, 모래, 돌 등을 인위적으로 채워 넣어 인공적으로 토지를 조성하는 행위를 말하며, 국토해양부장관으로부터의 면허가 필요합니다. 새만금 사업이 이에 해당 되며 부산 남구 용호동와 여의도 등도 간척사업으로 탄생된 도시입니다.

 

---

 

토지 형질 변경을 하는 경우 개발행위허가를 필수로 받아야 합니다.

 
용도지역별 개발행위허가가 가능한 면적입니다. 
· 도시지역: 3만㎡ 미만
     -주거, 상업, 자연녹지, 생산녹지: 1만㎡
     -공업지역: 3만㎡ 미만
     -보전녹지: 3만㎡ 미만
· 농림지역: 3만㎡ 미만
· 자연환경보전지역: 5천㎡ 미만

☆토지 형질변경 시 개발행위허가가 필요없는 경우도 있습니다. 그 조건은 아래와 같습니다. 
· 높이/길이 50cm 이내인 경우
· 660㎡이하인 토지(지목변경 금지)
· 조성이 완료된 대지에 건축하는 경우
· 공익상 필요에 의해 국가가 시행하는 사업인 경우
· 농사를 짓기 위한 토지는 신고나 허가 없이 2m까지 가능하지만 농지를 다른 용도로 사용하기 위한 형질 변경시에는 반드시 신고가 동반되어야 함

---

 

토지이용규제정보시스템

http://luris.molit.go.kr

http://luris.molit.go.kr

주변의 소문에만 의지하지 마시고 토지이용규제정보시스템을 통하여 용도지역과 지목 등의 가장 기본적인 정보를 확인하시고 그 땅이 적정한 금액인지 판단하지만 됩니다. 더불어 그 지역의 이장님이나 읍면동사무소 직원, 해당지역 관청(군,구,군청)주변에 주로 분포한 토목&건축사무소(토목설계사) 등을 통하여 알아보고 투자하는 것이 바람직합니다.